Beli Rumah Di Bawah Umur 30 Tahun? KPR Banget?

Kebanyakan nulis report kerjaan, bikin tangan kaku nge-blog.

Gue dari kemarin pengen banget nulis blog tentang topic yang berhubungan ama hidup gue sekarang, atau berhubungan sama properti. Tiap mau ngetik di blog, “Gue pengen ngasih pendapat soal...” yang keketik malah, “Terkait kondisi yang terjadi saat ini, maka konsultan menyarankan….”

Rrrrrr.

Jadi untuk nulis satu paragraf di atas, gue udah menghabiskan 30 menit dalam hidup gue.

Baiklah, supaya kebiasaan nulis report dan keinginan gue nulis blog bisa bersatu padu dan berharmoni, gue mau bahas soal properti aja. (properti, huruf kecil. GA USAH HURUF GEDE KAYA DI LAPORAN MARISA!).

Barusan gue nonton youtube dari salah satu channel arsitektur di Indonesia. Kebetulan pada saat itu dia bahas topic soal beli rumah di bawah umur 30. Lalu gue penasaran, tips and trick seperti apa nih yang mau dia kasih untuk orang-orang seperti gue yang mau beli rumah.

Lagi-lagi… solusi lo punya rumah di bawah umur 30 tahun cuman satu : KPR.

KPR. Nggak ada cara lain, terutama kalo lo karyawan yang cukup hedon ngabisin duit gaji dan nggak nabung (seperti gue dua tahun lalu, obviously).

Gue mau kasih sedikit insight gue, berbekal pengalaman gue sempet impulsif tanda jadi rumah KPR di daerah cibubur seharga 300 juta. Tanpa gue tau sebenernya, apa yang akan gue hadapi ketika gue memutuskan untuk ambil KPR rumah.

Sekarang, lagi hype banget promo-promo developer, biasa bunyinya gini, “MILIKI RUMAH IMPIAN ANDA HANYA DENGAN MODAL 5 JUTA, CICILAN 2 JUTA SEBULAN!”

Nice… Orang-orang yang gajinya masih satu digit, terus punya harapan bisa tinggal di rumah sendiri, mungkin akan langsung kepikiran, “Apa iya gue bisa punya rumah sekarang? Kalo Cuma modal 5 juta, cicilan 2juta sih nutup.”

Lalu berbekal hasrat ingin tinggal di rumah sendiri ini, dia datang ke kantor marketing. Yang ternyata setelah di tempuh jaraknya 30 kilometer dari pusat Jakarta tempat dia kerja. Kalo lancar bisa 1 jam sampe, kalo lagi apes mungkin  bisa 2 jam sampe. Itupun kalo naik mobil, kalo angkutan umum, mungkin 2.5 jam baru bisa sante2 di rumah. Duh, jauh. Tapi nggak papa, yang penting bisa tinggal nyaman di rumah developer, weekend bisa jogging, bisa piara anjing. Gapapa… 5 juta sama cicilan 2 juta, gue mah mampu.

Terus ketemu si sales properti, diajak keliling liat rumah, masih banyakan tanah kosongnya, tapi kata sales-nya entar bakal ada mall, rumah sakit, sekolah, universitas, tata surya, semua bakal ada di situ.

Oke, kemudian calon pembeli akan diajak ngomongin soal harga. This is the most important part, yang harus pembeli perhatikan dan pikirkan baik-baik.

Sales akan memberikan simulasi harga KPR dan cicilan yang harus dibayar, sebetulnya nggak ada scam atau niat nipu di situ. Ada satu isu di sini yang menurut gue cukup penting, dan nggak semua orang sadar, kalo ini bisa ngejebak mereka untuk ke-depannya, bukan karena si sales properti ini nipu, tp simply karena pembelinya yang nggak mempertimbangkan dengan baik. Adalah : BUNGA.

Oke, biasanya ketika lo diberikan simulasi cicilan, dia akan ngasih gambaran berdasarkan bank sponsor yang sedang ada promo.

Paling umum : BUNGA FLAT 7% 3 TAHUN.

Bisa lebih rendah dari 7%, kadang juga promo bunga flat bisa lebih lama dari 3 tahun.

Fyi, umumnya properti yang bisa dapet bunga 5% per tahun adalah properti subsidi. Jadi jangan ekspek lo akan dapet rumah dengan kualitas dan spek yang baik. Clusternya juga pasti akan dibedain dari cluster non-subsidi. Jadi juga jangan ngarep dapat taman bagus bisa buat ajak anjing puddle lo jalan-jalan di dalam cluster lo. (anggaplah simulasi di sini adalah properti non-subsidi tapi termasuk rumah sederhana).

Nah, untuk membuka mata kalian-kalian yang baca blog ini, gue akan kasih simulasi gimana cara bank menghitung cicilan KPR kalian. Semoga gue bisa menjelaskan dengan cara yang sederhana.

1. Oke, kita udah tau… Harga rumahnya 300 juta include PPN dan biaya2 tipe 36/60 (harusnya Rp 305 juta tapi 5 jutanya udah lo lunasin sebagai DP), lokasi 30-km dari pusat Jakarta (nggak masalah buat lo, asal tinggal di rumah sendiri). Lo ambil skema cicilan 15 tahun agar nggak terlalu berat bulannya. Lo mendapatkan promo dari salah satu bank cicilan dengan bunga flat 7% selama 5 tahun. Maka cicilan yang harus lo bayar tiap bulannya adalah : Rp2.781.037

 

Here goes the sad truth about paying KPR…

Bulan	Hutang Periode Awal	Bayar Bunga		Pokok Pinjaman		Total Cicilan
		Persentase	Nilai	Persentase	Nilai
1	300,000,000	67.42%	1,875,000	32.58%	Rp            906,037	Rp       2,781,037
2	299,093,963	67.22%	1,869,337	32.78%	Rp            911,700	Rp       2,781,037
3	298,182,263	67.01%	1,863,639	32.99%	Rp            917,398	Rp       2,781,037
4	297,264,865	66.81%	1,857,905	33.19%	Rp            923,132	Rp       2,781,037
5	296,341,733	66.60%	1,852,136	33.40%	Rp            928,901	Rp       2,781,037

Kuning : pembayaran bunga / Biru : pembayaran pokok

*Gambar di atas adalah skema cicilan bulan 1 – 5. (Karena gue nggak bakal muat masukin semua excel gue. Jadi gue akan masukin jadwal pembayaran kalian di bulan 1 – 5 (5 bulan awal kalian bayar cicilan) dan bulan 55 – 60 (5 bulan terakhir kalian menikmati bunga flat 7%). Please note that… Bunga 7% itu rendaaaahhh bgt untuk bunga KPR (you will know why). 

Yes, jadi kebanyakan system pembayaran KPR itu menggunakan metode anuitas. Pokoknya bank hitung gimana caranya cicilan sama setiap bulannya (dalam 1 tahun). Baru dibagi proporsi antara bunga dan pokok. Nah di tahun-tahun awal, lo Cuma bayarin bunganya bank (proporsi bayar bunga gede banget), sementara utang lo berkurangnya cuman sedikit. Semakin lama lo bayar, baru proporsinya akan berubah pelan2.

Nah kita lihat how it turns out at the end of the promo period (bulan 55 – 60)

Bulan	Hutang Periode Awal	Bayar Bunga		Pokok Pinjaman		Total Cicilan
		Persentase	Nilai	Persentase	Nilai
55	242,018,203	54.39%	1,512,614	45.61%	Rp        1,268,423	Rp       2,781,037
56	240,749,780	54.11%	1,504,686	45.89%	Rp        1,276,351	Rp       2,781,037
57	239,473,429	53.82%	1,496,709	46.18%	Rp        1,284,328	Rp       2,781,037
58	238,189,101	53.53%	1,488,682	46.47%	Rp        1,292,355	Rp       2,781,037
59	236,896,746	53.24%	1,480,605	46.76%	Rp        1,300,432	Rp       2,781,037
60	235,596,313	52.95%	1,472,477	47.05%	Rp        1,308,560	Rp       2,781,037

Bahkan… setelah lo cicil 5 tahun pun, 52% uang lo, terus-terusan bayarin bunga untuk si bank.

Oke mari kita recap perjalanan lo menyicil selama 5 tahun (60 bulan) dengan promo bunga flat 7% ini.

Uang yang sudah lo keluarkan : Rp166.862.225

Pokok Pinjaman yang sudah lo bayar : Rp65.712.247

Bunga yang lo bayar : Rp 101.149.978

NOW… CAN YOU SEE?

5 tahun lo ngirit-ngirit, nggak jajan kopi, nggak beli baju baru, ke kantor bawa bekel (itu juga telor dadar ama indomie goreng pake nasi). Lo hanya mencicil rumah lo sebesar Rp 65 juta, sementara lo membayar si bank Rp 100 juta. Wew.

But wait… tapi makin lama kan proporsi hutang si bank makin kecil? Ya. Anda benar. Makin lama pokok lo memang makin besar. So, all good, all good.

Lalu permasalahan baru muncul…

2. Gue bilang berkali-kali soal bunga promo 7% flat dan itu udah untuuungg bgt. Yesss, itu tidak selamanya. Karena setelah lo memasuki tahun ke-6. Let me introduce you… FLOATING INTEREST RATE (bunga floating). Ini adalah masa dimana pembeli biasanya kaget karena nggak ngerti soal floating2an ini apalagi kalau pokok pinjaman lumayan besar.

Sales nya bener. Untuk rumah seharga 300 juta, cicilan lo memang hanya sebesar 2 jutaan per bulannya… selama 5 tahun (tergantung promo). Lalu lewat masa promo gimana?

Floating interest rate itu pada dasarnya mengikuti pergerakan suku bunga dari Bank Indonesia. Masing-masing bank punya angkanya sendiri untuk tingkat bunga yang mereka tawarkan. Ini gue ambil data per Agustus 2020. (LO HARUS TAU SOAL INI MEN KALO MO KPR!)

No.	Nama Bank	KPR
1	PT BANK RAKYAT INDONESIA (PERSERO), Tbk	9,90
2	PT BANK MANDIRI (PERSERO), Tbk	10,20
3	PT BANK NEGARA INDONESIA (PERSERO), Tbk	10,20
4	PT BANK DANAMON INDONESIA, Tbk	10,25
5	PT BANK PERMATA, Tbk	10,00
6	PT BANK CENTRAL ASIA, Tbk	9,40
7	PT BANK MAYBANK INDONESIA, Tbk	9,25
8	PT BANK PANIN INDONESIA, Tbk	10,25
9	PT BANK CIMB NIAGA, Tbk	9,50
10	PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO), Tbk	10,50

Sumber : https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/Pages/Suku-Bunga-Dasar.aspx

Lo boleh cek website di atas secara berkala kalau mau mantau.

Ini gue masukin 10 bank yang paling umum dipake untuk KPR ya. Kalo mau tau bank lain, buka websitenya aja.

Bervariasi mulai dari 9,25% sampe 10,50%, gue asumsikan 10%.

Bulan	Hutang Periode Awal	Bayar Bunga		Pokok Pinjaman		Total Cicilan
		Persentase	Nilai	Persentase	Nilai
61	234,287,753	63.06%	1,952,398	36.94%	Rp1,143,732	Rp3,096,130
62	233,144,021	62.75%	1,942,867	37.25%	Rp1,153,263	Rp3,096,130
63	231,990,758	62.44%	1,933,256	37.56%	Rp1,162,874	Rp3,096,130
64	230,827,885	62.13%	1,923,566	37.87%	Rp1,172,564	Rp3,096,130
65	229,655,320	61.81%	1,913,794	38.19%	Rp1,182,336	Rp3,096,130

Dengan asumsi bunga 10%, maka cicilan lo tiap bulannya meningkat menjadi Rp 3 juta lebih sedikit. Jadi ada penambahan sekitar Rp 300 ribu setiap bulannya. Nggak masalah, nambahnya cuman sedikit. Masa iya sih, 5 tahun kita nggak ada perkembangan. Cuman makan telor dadar ama indomie goreng??

Yes, betul sekali. Nggak masalah.

But please note, begitu judulnya “floating rate” ada unsur ketidakpastian di dalam situ. Tapi ya, emang rate nya mungkin nggak akan jauh-jauh dari situ.

Anggap lo dapet rate 10% ini hingga akhir masa cicilan lo.

Maka ini adalah simulasi pembayaran lo dalam 5 bulan terakhir masa cicilan:

Bulan	Hutang Periode Awal	Bayar Bunga		Pokok Pinjaman		Total Cicilan
		Persentase	Nilai	Persentase	Nilai
175	18,046,775	4.86%	150,390	95.14%	Rp2,945,740	Rp3,096,130
176	15,101,035	4.06%	125,842	95.94%	Rp2,970,288	Rp3,096,130
177	12,130,747	3.27%	101,090	96.73%	Rp2,995,040	Rp3,096,130
178	9,135,707	2.46%	76,131	97.54%	Rp3,019,999	Rp3,096,130
179	6,115,708	1.65%	50,964	98.35%	Rp3,045,166	Rp3,096,130
180	3,070,542	0.83%	25,588	99.17%	Rp3,070,542	Rp3,096,130

Mari kita recap… berapa yang sudah lo keluarkan untuk mendapatkan rumah tipe 36/60 ini. (tanah 72 udah nggak dapet bos harga 300 juta kalo jarak 30-km dari Jakarta).
Pada bulan 181, sebetulnya udah nggak ada pembayaran. Oke cicilan lunas, lega tinggal di rumah sendiri, nggak ngutang lagi.

Pembayaran Pokok 180 Bulan : Rp300 juta

Pembayaran Bunga 180 bulan : Rp 238 juta

Total Bayar untuk Pembelian Rumah : Rp 538 juta.

Tapi kan harga properti naik? Tetep untung donk?

Yes naik. Fyi, kenaikan harga tanah (perumahan) secara umum, hanya 5% per tahunnya (if not less).

Dan… nilai bangunan lo turun. Hanya nilai tanah yang naik.

Jadi kalo mau hitung kenaikan nilai properti, akan lebih akurat kalau lo hitung nilai tanahnya aja. Istilahnya, lo keluarkan nilai bangunan untuk mendapatkan nilai tanah.

Bangunan 36 m2, anggap harga bangunan 3 juta (rumah murah ya ges, tembok hebel, plafon triplek, wc toyo bukan toto, shower kaya di kosan gue seperti ngucur, tapi nggak ngucur).

36 x Rp 3 juta -> maka nilai bangunan Rp 108 juta.

Berapa harga tanahnya? Rp 300 juta – Rp 108 juta = Rp 192 juta. (ini adalah harga tanah tersebut waktu pertama kali lo beli). Lalu dia stabil tuh, nggak ada pandemic macem corona, nggak ada krisis ekonomi, nggak ada zombie apocalypse yang membuat resesi, pokoknya kondisi stabil 15 tahun kedepan dan kenaikan stabil 5% per tahun.

Maka… nilai tanah lo pada tahun ke 15 adalah… (pake rumus future value ya ges, pokoknya gue itungin dah di excel)… Rp399 juta.

Lah anjir! Masa mahalan gue bayarnya daripada harga tanahnya???

Lah iya.

But, wait…….

Sebenernya nggak semerta-merta harus seperti hitungan gue di atas. Jika… lo benar-benar memilih properti dengan :

1. Lokasi yang baik

2. Developer yang terpercaya. (Pas dia bilang mau masukin planet pluto ke perumahannya dia, lo harus bener2 tau sepak terjangnya. Dan yakin, bahwa dia bener2 bakal bangun semuanya yang dia janjikan).

3. Ada potensi pembangunan infrastruktur ke depannya. (Ya lo mau beli rumah kritis dikit lah cari-cari tau, buka website pemerintah kayak bpjt.pu.go.id untuk tau rencana tol).

At least 3 poin di atas dulu bisa terpenuhi, maka mungkin… misal ketika tahun ke-10, si developer ini tiba-tiba bangun mall dan rumah sakit, kenaikan tadi bisa dikatrol 10% - 15% per tahunnya, dan mungkin bisa ngalahin uang yang udah lo keluarin untuk si bank ini.

But still… ada pilihan yang lebih baik selain KPR jika lo mau untuk cari tahu lebih dan sabar sedikit (nggak yang… “Pokoknya gue mau punya rumah bulan depan!”)    

Ada beberapa opsi lain selain KPR yang gue sarankan (dan sedang gue targetkan untuk gue sendiri):

1. PInjem duit orangtua. Ini paling enak nih, karena ortu lo ga bakal tega ngasih bunga. Kalo lo punya orangtua yang berpotensi untuk ini, manfaatkanlah. Beli rumah cash dengan pinjam duit ortu, lalu cicil ke ortu lo.

2. Siapkan DP yang gede. Kalau memang lo nggak bisa beli dengan cara cash. At least lo bisa DP 40% sampe 50%. Inget, prinsip KPR adalah, semakin kecil pokok, semakin pendek tenor, maka semakin sedikit bunga yang lo bayarkan ke si bank, dan sebaliknya.

3. Beli aja tanah kosong, lalu bangun sendiri. Lo harus teliti dan rajin kalau mau ngelakuin poin 2 ini, lo harus hunting gila-gilaan, sampe kalo beruntung lo bisa dapet tanah yang undervalue (lebih murah daripada harga pasaran). Cari deh bapak-bapak butuh duit jual murah gara-gara mo nguliahin anaknya ke London.

Fyi, kelebihan poin ini adalah, biaya bangunnya lebih murah. Karena kalo lo beli rumah sama developer, lo juga membayar ; fasilitas dan infrastruktur kawasan yang mungkin ga lo butuhin, dan untungnya si developer itu sendiri. Lah lo pikir dia ngebangunin rumah ga pake untung? Misal rumah lo kalo sama kontraktor cuman 3 juta per meter, di developer dibikin jadi 4,5 juta per meter. Mayan yekan.

4. Okelah KPR, tapi kalo bisa tenor sampe 5 tahun aja. Emang bakal berat banget bulanannya, atau…

5. Cicil sama si developernya sendiri, nego harga di awal, dengan berapa lama tenor yang bisa dia tawarkan. Umumnya sih mereka cuman ngasih waktu 2 sampe 3 tahun, tapi kalo pasar lagi sepi gini, bisa lah itu dinego sampe 5, 6 tahun  (sama sih, cicilannya berat).

6. Kalau memang kondisi lo benar-benar-benar-benar butuh untuk punya rumah sendiri, dengan cara cicil KPR, DP kecil, tenor panjang. Lo yakin nggak akan ada kejadian-kejadian di luar dugaan menimpa lo (tiba-tiba PHK karena pandemik misalnya?), go ahead. Beli properti memang nggak akan ada ruginya, selama lo membeli properti yang baik dan berpotensi. Mungkin seperti hitungan gue, dalam 15 tahun lo ga untung. Tapi semakin tahun berjalan nilainya akan terus tumbuh.

Mohon maap, gue ada pesan penting buat anak-anak muda lugu yang bisa dibego-begoin.

You are not an investor if you don’t have enough money, so don’t act like one.

Jadi… jangan pernah berpikir dengan bodoh, “Gue mau KPR ah BUAT INVEST.”

Kalo mau invest, berarti lo siap untuk beli properti dengan uang cash, itu baru invest. Lo bayar cash, dapet diskon gede, lo jual lagi dapet untung.

Kalo lo cuman mampu nyicil 2 – 3 juta per bulan, terus kemakan omongan marketing, “Bagus nih buat invest. Bisa disewa-sewakan…” terus lo inisiatif, “Ah iya, gue invest ah di properti.”

Fyi, ada ratusan anak muda lugu lainnya yang lantas berpikir seperti elo. Lalu dia beli properti dengan lokasi di ujung dunia ini, cicil KPR, tidak ditinggali, lalu pasang spanduk… “DIKONTRAKKAN”. Kemudian lo kaget, pas buka rumah.com. loh kok ternyata banyak banget rumah disewakan???? Gimana rumah gue laku?? Kok harga sewa cuman segini? Gimana nutup bayar KPR? Mampus nih gue!

Ada kemungkinan berhasil. Tapi ngebayangain saingan lo ada ratusan rumah lainnya? Think wisely.

Mampus lah ini postingan gue panjangnya udah kayak apaan tau.

So I will close my post here, with some conclusion.

TUH KAN KEBIASAAN NULIS REPORT.

PROS

1. Kalau lo nggak punya tabungan yang besar, yang cukup untuk DP 30%, maka program pemerintah sekarang bisa dimanfaatkan. Yaitu KPR dengan DP yang kecil.

2. Untuk teman-teman yang merasa memiliki rumah adalah sebuah keharusan (daripada ngontrak atau tinggal sama mertua), ya program kayak gini bisa dimanfaatkan karena ringan.

3. Cicilannya relatif ringan. Asal cicilan sebesar 1/3 gaji ya. Please note.

4. Bisa nempatin rumahnya sambil KPR, jadi meskipun rumah belum lunas, udah bisa ngerasain manfaatnya.

CONS

1. Harga rumah jadi jauh lebih mahal dari harga sebenarnya karena harus bayar bunga yang hampir satu kali lipat dari harga rumah itu sendiri (terutama kalo lo ambil tenor 15 sampai 20 tahun).

2. Untuk rumah terjangkau (300 – 400 juta), lokasinya udah sangat-sangat jauh dari pusat kota. 30 – 40 km dari pusat kota. Jadi kalo nggak mau stress naik angkutan umum setiap hari, siap-siap punya mobil. Siap-siap bayar parkir, bensin, servis, cadangan biaya kerusakan, cuci mobil, etc, etc, etc. but for this point, we actually don’t have many choices, kalau ingin tinggal di rumah tapak (bukan apartemen).

3. Ada risiko rugi, karena kenaikan harga tanah nggak sebanding dengan bunga yang dibayarkan tiap bulannya. (apalagi kalo developer abal-abal).

4. Faktor ketidakpastian dalam “floating rate”. Iya bagus kalo ratenya di kisaran 10 – 11% terus sampe nanti Indonesia jadi macan asia. Kalo tiba-tiba naik lagi ke 12% sampe 13%, ini salah satu penyebab utama banyak pembeli rumah yang gagal bayar, dan akhirnya rumah dilelang.

Beklah, sekian postingan gue tentang KPR kali ini.

Gue ngabisin waktu seharian untuk nulis ini. Niat.

Kenapa gue seniat ini? Karena gue ngerasa informasi yang beredar di sekitar kita itu membuat kita jadi punya persepsi yang salah soal KPR. Dikiranya enak, gampang, dan terjangkau. Padahal enggak. Kita harus teliti soal penghitungannya. Bahkan metode penghitungan anuitas ini nggak semua orang paham, kenapa ada floating rate, kenapa ada flat rate? Bedanya apa? Loh kok cicilan gue tiba-tiba gede??

Karena dari awal nggak begitu paham apa yang akan lo hadapi dan jalani ketika memutuskan untuk KPR rumah. Akhirnya harus keteteran, pinjem sana-sini, nggak bisa hidup dengan layak karena pontang-panting bayar hutang KPR. It’s not fun to live your life that way.

Jadi mau KPR atau enggak… menurut gue pertimbangkan tingkat urgensi, kebutuhan, dan kemampuan. Lebih bagus lagi lo sabar sedikit, cari duit tambahan sana-sini. Menabung dengan tenang tanpa harus ada kewajiban bayar hutang. Setelah kekumpul, baru lo beli properti dengan harga yang undervalue.

Salam Roti!